רכישת דירה מקבלן

מבוא

רכישת דירה מקבלן שונה מרכישת דירה יד שנייה באה לידי ביטוי ביתרונות וחסרונות, מצד אחד היתרון הוא שאתם אלו שתגדירו ותקבעו איך הדירה תיראה בסופו של יום. אך מנגד, החסרון הבולט הינו כי הדירה הנרכשת מצויה "על הנייר" ועדיין לא קיימת. לכן, מהם ההיבטים שחייבים לתת עליהם את הדעת החל מתהליך ההתעניינות ועד לקבלת הדירה? כך תעשו את זה נכון.

מימון רכישת הדירה:

השלב הראשון בדרך לרכישת דירה מחייב בדיקת התכנות כלכלית על מנת שתוכלו לשמור על רמת החיים הנוכחית. רכישת דירה מחייבת ריכוז של המשאבים הפיננסיים תוך שימוש בכספים הנמצאים בחסכונות השונים לכן, עליכם לחשב מחדש את התקציב החודשי שלכם ולוודא כי ביכולתכם לעמוד כלכלית ברכישת הדירה וההוצאות הנלוות לה. מעבר דירה טומן בחובו לא מעט הוצאות וחשוב כבר בשלב זה לחשב גם את ההוצאות הנלוות לעסקה כדוגמת מס רכישה, שמאי, עו"ד, בדק בית, שיפוץ, הובלה וריהוט. במידה ואין ברשותכם מספיק הון עצמי לרכישת הדירה עליכם לפנות לבנק לקבל מימון באמצעות נטילת משכנתא. על-פי קריטריונים משתנים תינתן לכם האפשרות לקבל הלוואה עד לגובה מקסימלי של 75% ממחיר הדירה. על כן, במידה ואתם יודעים שתדרשו לקחת משכנתא רצוי ואף חובה לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות בכדי לקבל אישור עקרוני עוד בטרם תתחייבו לרכוש דירה מהקבלן. מומלץ שלא להתחייב להחזר הלוואות כולל הגדול מ- 30% מגובה ההכנסות שלכם (נטו). הצעה אישית בנושא, אל תקחו סיכון והכנסו לסחרור מיותר. אם אתם מגיעים לתקרת ההון העצמי שלכם רכשו דירה צנועה יותר או אל תרכשו כלל.

טיפ:

אל תקחו סיכון והכנסו לסחרור מיותר. אם אתם מגיעים לתקרת ההון העצמי שלכם רכשו דירה צנועה יותר או אל תרכשו כלל.

אופי הפרויקט

בשלב זה אתם אוספים את המידע על הפרויקט שמעניין אתכם. הגיעו מוכנים למשרד המכירות עם שאלות שהכנתם מראש, להלן מקבץ שאלות לדוגמא: איך יראה הפרויקט? מה כולל מפרט הדירה? כיוונים? תכנונים עתידיים בשכונה?האם יש מחסן/חניה והיכן? מספר הקומות והדירות בבניין? מועד מסירת הדירה והשלמת הפרויקט? חשוב מאוד לבדוק איזה בטוחות מנפיק הקבלן כנגד כל תשלום? (לא מומלץ להכנס לפרויקט ללא ליווי בנקאי או פוליסת ביטוח), האם הזכות הנרכשת מהווה בעלות או חכירה? השאלות המפורטות לעיל ייתנו לכם את הבסיס לקבל החלטה מושכלת יותר אם לרכוש דירה בפרויקט.

מחיר הדירה

קחו בחשבון שהמחיר שהוצג לכם במשרד המכירות המכירות לא מהווה בהכרח את המחיר הסופי שתוכלו להשיג עבור הדירה, לכן נסו להתמקח מבלי לחשוש, שוק הדיור עדיין מצוי בתרדמת והכוח מצוי בידכם. זכרו שמחיר הדירה שתסגרו אינו כולל שינויים ותוספות, לכן, תבקשו לקבל מידע על מפרט הדירה המוצעת. טיפ קטן בנושא, אם במסגרת המו"מ אתם לא מצליחים להשיג הנחה במחיר הדירה, תבקשו מהקבלן לקבל תוספות או זיכויים בשווי כסף עבור שינויים בדירה, לדוגמא: תוספת/שדרוג של נקודות חשמל, מיזוג, מטבח, תוספת והסרה של קירות/תקרות וכיוצ"ב. צאו מנקודת הנחה שלרוב מפרט הדירה הינו סטנדרטי ואינו מספק את רוכשי הדירות. חשוב לדעת כי ביצוע השינויים אינו מתאפשר לאחר שלב בניה מסויים, לכן תבקשו לקבל את כל חלונות הזמנים להזמנת השינויים.

טיפ:

ככל שתרכשו את הדירה בשלב מוקדם יותר כך תוכלו להפעיל לחץ לקבל הנחה גדולה יותר.

בקשת רכישה

מצאתם פרויקט שאתם אוהבים, קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, עכשיו הגיע הזמן לסכם את התנאים המסחריים במשרד המכירות, בשלב זה אתם תדרשו לחתום על "בקשת רכישה" המהווה מעיין הסכם עקרונות שמעגן בתוכו את התנאים המסחריים במסגרת רכישת הדירה המיועדת. לכן, יש לשים לב היטב למספרים המצויינים בבקשת הרכישה וכן להתעקש שכל ההטבות והזיכויים שהובטחו לכם

יבואו לידי ביטוי בבקשת הרכישה.

ליווי משפטי

בשלב זה עליכם להתקשר עם עורך דין על מנת שתוכלו לקבל את האישור הסופי לרכישת הדירה שבחרתם. עורך הדין מטעמכם יבצע תחילה את כל הבדיקות המקדמיות שיש לעשות טרם חתימה על הסכם מחייב, לרבות, בדיקת הזכויות הנרכשות, בדיקת הבטוחות מצד הקבלן בגין התשלומים, בחינת נושא המיסוי וכו'. לאחר מכן יחל שלב המו"מ המשפטי עם הקבלן שבסיומו תוכל לחתום על ההסכם. דעו לכם כי ייעוץ משפטי טוב יחסוך עבורכם לא מעט כסף ע"י התייחסות נכונה לסעיפי ההסכם אשר טומן בחובו לא מעט התחייבויות כספיות מעבר למחיר הדירה הנקוב בבקשת הרכישה. לכן, עליכם להתקשר עם עורך דין מתחום המקרקעין בלבד שיוכל לזהות את "המוקשים" בשלב המו"מ המשפטי. ניסיון לחסוך בעלות זניחה יחסית של ייצוג משפטי

בעסקאות תביא למסכת מתמשכת וארוכה של בעיות מצטברות, אשר למרבה הצער תעיב על תהליך זה.

בדק בית

רגע לפני שאתם מקבלים את הדירה ומרהטים אותה, מומלץ מאוד לערוך בדיקה מקצועית לדירה החדשה. הטעות הנפוצה מצד רוכשים היא להסתפק בבדיקה שטחית לפי הנראה לעין, טעות שיכולה לעלות ביוקר אם לא בודקים לעומק את מצב הדירה עם קבלתה. למרבה הצער רובן המוחלט של הדירות נמסרות עם ליקויי בניה ו/או אי התאמה לתכניות הדירה עליהם חתמתם, לכן ממולץ ואף רצוי לשכור את שירותיהם של אחת מחברות בדק בית שתבצע עבורכם בדיקות לאיתור ליקויים או אי התאמות בדירה. במסגרת הבדיקה תתבצע השוואה של חריגות בנייה, בדיקת יציבות הבניין, חיפוש אחרי סימני שקיעה ואיתור סדקים בקירות וכמובן בדיקת המערכות השונות בתוך הדירה: חשמל, מים, ביוב, ריצוף, תריסים וחלונות. חשוב לציין כי אם יימצאו בדירה ליקויים או חריגות מהמפרט או מהתקנים הנהוגים, הקבלן הוא שיישא בעלות התיקון ואף יפצה אתכם בסכום הולם עבור הליקוי או אי ההתאמה.

לסיכום

בחלק ניכר מהמקרים, רכישת דירה מקבלן תהיה לרוב מורכבת מרכישת דירה יד שנייה היות והרכישה מתבססת לרוב על התחייבות עתידית של הקבלן לבניית הפרויקט. יש לזכור כי דרך ארוכה עוברת בין החתימה במשרד המכירות ועד להשלמת הדירה, והרבה דברים יכולים לקרות בדרך. לכן, יש להיות מוקפים באנשי מקצוע מעולים שילוו אתכם לאורך כל הדרך על מנת לחסוך לכם כאב ראש והפסד כספי. איש מקצוע איכותי הוא ההבדל בין הוצאה לבין חסכון עתידי בין אם מדובר ביועץ משכנתאות דרך חברת בדק בית ובייחוד בעו"ד המתמחה בתחום מקרקעין בפרט שיידע להפחית סיכונים ולתת מענה לסיטואציות לא מתוכננות עד

לשלב רישום הדירה.