התחדשות עירונית - כיצד לבחור יזם ולצאת מזה בשלום

אחת ההחלטות החשובות ביותר של בעלי דירות בבואם להוציא אל הפועל פרויקט התחדשות עירונית היא בחירת זהות היזם לביצוע הפרויקט העתידי במקום מגוריהם. על פי הערכות בענף ההתחדשות העירונית, פועלים כיום למעלה מ-1,000 יזמים בשוק התוסס, כאשר מחד נתון זה מחזק את מעמדם ומאידך גודל ההיצע עלול לגרור חוסר החלטיות בזהותו של היזם. כדי לפזר את הערפל סביב החלטה מהותית זו, קיים כלי שעשוי להקל על המורכבות - יש לפעול בהתאם לשיטת "מכרז היזמים", המשמשת ככלי מיון המסייעת לקבל החלטה לגבי ההצעה האופטימאלית והאולטימטיבית עבור הדיירים.

הליך מכרז היזמים מתנהל לרוב באמצעות שאלון המתייחס לסוגיות מגוונות במסגרת ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירוניתשאלות מתחום ההנדסה, המשפט, הכלכלה והעסקים. השאלון מופץ למספר יזמים שבעלי הדירות מעוניינים להתקשר עימם. השאלון מסייע לבצע סינון ראשוני באמצעות טבלת השוואה לתשובות היזמים, לאחר מכן עורך דין מטעם בעלי הדירות יציג בפניהם טבלת השוואה בין תשובות היזמים, תוך שקלול לכל אלמנט על פי חשיבותו כדי להגיע להחלטה הטובה ביותר. אל שלב הסיום יש לזמן את המועמדים האחרונים שזכו לדיון מול הדיירים, וכך מתאפשר שיח הוגן והיכרות עם היזמים הפוטנציאלים.  

לפניכם מספר בדיקות מקדימות שתבצעו לאחר הפגישה עם היזמים;

בדיקת התכנות תכנונית וכדאיות כלכלית

הבדיקה התכנונית נעשית באמצעות אדריכל הממונה על בעלי הדירות, אשר מוציא דוח בלתי תלוי באשר לזכויות ולאפשרויות התכנוניות הקשורות לתנאים האובייקטיבים של המבנה והמגרש של הפרויקט העתידי. הבדיקה התכנונית מגדירה מראש לבעלי הדירות את גבולות הגזרה שלהם עוד בטרם תחילת המו"מ מול היזם ומאפשרת להם להבין האם הדרישות הראשוניות שלהם עומדות במבחן המציאות או לחילופין האם וכיצד עליהם להתאים עצמם למציאות המצטיירת מאותה בדיקה. על סמך ממצאים אלו נערכת בדיקה כלכלית ראשונית שעימה ניגשים הדיירים בראשות עוה"ד מטעמם למו"מ מול היזם. ככל שהזכויות התכנוניות ברורות, כך גם הפער המקצועי בין הדיירים ליזם קטן ולכן המו"מ צפוי להיות ענייני יותר בעל פערים קטנים יותר מלכתחילה.

זהות היזם

יש לבצע בדיקה אודות בעלי המניות בחברה, גובה ההון העצמי של היזם, יש לציין שככל שהיזם משקיע סכום הון עצמי גבוה יותר, זה מעיד על הבטחון שלו בהשקעה, מאידך, היום ישנן חברות רבות המשמשות כמשלימי הון עצמי ליזם ומאפשרות ליזמים לפרוס את כספם על פני השקעות רבות יותר, לכן יש לבדוק היטב אודות האיתנות הפיננסית של היזם המועמד.

היכרות היזם עם סוג הפרויקט ומיקומו

מומלץ כי ליזם יהיה ניסיון בסוג הפרויקט הרלוונטי ובאזור הבניין המיועד. יזם אשר מכיר את האזור בו מצוי הבניין המיועד, יודע להעריך יותר טוב את טיב הפרויקט ועם ניסיון והיכרות עם הרשויות באזור הנכס.

בדיקה מקוונת

חיפוש מעמיק באינטרנט (Google) וברשתות החברתיות (Facebook, Instagram, LinkedIn) יביא בפניכם תמונה בסיסית של היזם המועמד, כמו כן יש להתייחס ברצינות להלצות שליליות ולהליכים משפטיים שהיזם המועמד היה צד להם בייחוד שמדובר בפרויקטי התחדשות עירונית. חשוב לוודא כי מדובר ביזם בעל ניסיון, לרוב באתר האינטרנט שלו ניתן לראות רשימת פרויקטים שהסתיימו, כך תוכלו להתרשם מה"מוצר" המוגמר.

איתור ממליצים

מומלץ לשוחח עם בעלי דירות בפרויקטים קודמים של היזם באופן יזום, מקובל גם לבקש מהיזם לקבל רשימת ממליצים בפרויקטים דומים שהסתיים. טרם השיחה עם הממליצים ממולץ להכין רשימת שאלות, במטרה להבהיר מידת שביעות רצונם, שקיפות הפרויקט והבעיות שצצו לאורך הדרך והאם היזם עמד בכל הבטחותיו ואם לא מדוע.

ככלל, ככל שהתהליך לבחירת היזם יהיה מורכב וארוך יותר, כך עולה הצורך ביד מכוונת כגון משרד עו"ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית והיא באה בדמות חברות ליווי הדיירים לאורך כל הפרויקט.

זכרו כי התכלית המרכזית בהליך זה, היא ליצור חזית אחידה בין דיירי הבניין בניסיונם לממש פרויקט תמ"א 38 או לחילופין פינוי בינוי. זאת תוך השאת התמורות הניתנות להם ובזמן האפשרי הקצר ביותר.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא.