חילופי מחזיקים בנכס - שינוי שם המחזיק בחשבון הארנונה

בין אם מדובר בשכירות למגורים ובין אם מדובר בשכירות למטרות שונות, על מחזיק בנכס חלות ההוצאות השוטפות, בין היתר, תשלומי הארנונה בהתאם לקבוע בפקודת העיריות. לכן, כחלק מהליך השכרת הנכס חשוב לוודא כי הגוף שמחזיק בנכס אכן מעודכן ברישומי הרשות המקומית וזאת על מנת שחשבון הארנונה יחול על המחזיק בנכס, שאם לא כן, חיובי הארנונה יחולו על בעל הנכס. חובת התשלום חלה על המחזיק בנכס בפועל, כלומר על השוכר, כיון שהוא בד"כ בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. החובה והאינטרס בדיווח על שינוי במחזיק בנכס לרשות המקומית, הינה מהותית בשתי נקודות זמן: הן בתחילת ההחזקה בנכס והן בסיום ההחזקה בו.

פקודת העיריות קובעת, כי שוכר שעוזב את הנכס ומבקש לפטור את עצמו מחיובי הארנונה, נדרש למסור הודעה בכתב לעירייה, שנקראת "הודעת חדילה". משעשה כן,  אין הוא חייב בארנונה החל מאותו מועד. לכאורה, מדובר בהליך פשוט. אך כמו שאתם מתארים לעצמכם לא תמיד הגשת הודעת חדילה מסתיימת ברישום בעל הנכס כמחזיק החדש משום שישנם לא מעט מצבים בהם קיים סכסוך בין בעלי נכסים לבין שוכרים ואז נשאלת השאלה מה עושים במצב דברים זה? האם חלה חובה על הרשות המקומית לבצע בדיקה ולקבוע מי המחזיק בנכס או שהרשות המקומית יכולה להסתמך על הודעת החדילה מצד השוכר? לפני מספר שנים ניתן פסק דין מנהלי בתיק עמ"נ 10269-09-16 אור נחמיה סחר בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו שבו נדונה עתירה של שוכר שהודיע לרשות המקומית כי הוא איננו מחזיק עוד בנכס ומשכך על הרשות המקומית למחוק את שמו כמחזיק ושלחה את ההודעה בדבר שינוי המחזיקים לבעלי הנכס, שמנגד טענו, כי השוכר עדיין מחזיק בנכס, בתגובה לכך הודיעה לצדדים הרשות המקומית כי היא איננה צד לסכסוכים ומחלוקות בינהן ומשכך היא משאירה את המצב על כנו. בית המשפט המחוזי קבע, ככל וישנן מחלוקות בעניין ההחזקה בנכס, על הרשות המקומיתלברר את הטענה בקשר לשינוי המחזיקים ולבצע בדיקות עובדתיות וטכניות לרבות בדיקת מצב הנכס בפועל כדי לבסס את קביעתו ולא להסתפק בהודעת החדילה של השוכר. עוד הוסיף וקבע שם, בית המשפט כי סמכותו וחובתו של מנהל הארנונה הינה לערוך בירור עובדתי טכני המצריך בדיקת המצב בפועל כפי המקרה המתואר לעיל. בימ"ש קיבל עמדת בעלי הנכס, וקבע במקרה האמור, כי דחית ההשגה והערר על יסוד הודעת החדילה של השוכר, מבלי לעשות ולו מאמץ קל לבצע ברור עובדתי, אינה סבירה, ואל לעירייה לעצום עייניה, מבלי לערוך בירור. לסיכום

המלצתנו למשכירים, במסגרת המו"מ עם שוכרים, יש לבצע בדיקת פיננסית לשוכר בדבר היכולת לעמוד בתשלומי השכירות המעגנים את זכויותיו של המשכיר גם לאחר סיום השכירות ומשכך יש לקבל ליווי משפטי מקצועי לאורך כל התהליך, ולוודא קיומו של הליך מוסדר לדיווח על שינוי במחזיק בנכס, ולוודא קיומם של בטחונות מספקים למצב בו שוכר הנכס לא נושא במלוא התחייבויותיו, לרבות תשלומי דמי ארנונה לעירייה. משרדנו בעל ניסיון רב בייצוג בעלי נכסים רבים ומכיר את המורכבות מכל צידיו, לרבות הסיכונים והבעיות שעלולים להיווצר לכל אורך תקופת השכירות ע"י מתן פתרונות לבעיות או מניעתן מראש, ונשמח לעמוד לרשותכם ולייעץ לכם באופן אישי.