עמדת לשכת עורכי הדין - נקודות עיקריות

בנייר עמדה שנשלח לשר המשפטים מסבירים הלשכה כי עסקים שהושבתו כליל עקב תקנות החירום בגין הקורונה, פטורים משפטית מחובת תשלום שכר דירה • עם זאת, לא ניתן לקבל קשיים כלכליים שאליהם נקלעו שוכרי דירות כסיבה להפרת החוזה. נייר העמדה (33 עמודים), מפרט את עמדת הלשכה באשר לעקרונות של סיכול חוזה, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום-לב, וכוח עליון שהועלו בגלל המגיפה לסדר היום בכל הקשור לעולם השכירות בישראל.

---

עמדת הלשכה נועדה "להציג תמונה משפטית ביחס להשלכות החוזיות האפשריות של המגיפה העולמית הנגרמת על-ידי נגיף הקורונה על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, וזאת בהתאם לדין הישראלי". המצוקה שהתעוררה והבעיות החמורות אליהן נקלעו שוכרים מכל הסוגים - משרדים, מסחר ומגורים - שנובעות מהמשבר שמתחולל במשק בעקבות פרוץ מגפת הקורונה, עלו על-ידי שוכרי דירות שנקלעו לקשיים, רשות קמעוניות שנסגרו תחת צווי חירום ועסקים אחרים שפועלים כיום בצורה חלקית.

לאור המצב הוקמה ועדה מיוחדת במשרד הפנים לבדוק את כצד ניתן ליישם את העקרונות "כוח העליון" ו-"סיכול החוזה", דהיינו גורמים בלתי צפויים ושלא ניתן להתמודד איתם, אשר מאפשרים לאחד מהצדדים להפר התחייבויות חוזיות שלו, מבלי שהדבר ייחשב לו כהפרת חוזה על כל הפיצויים הנלווים להפרה כזו כרגיל. עד כה בית המשפט העליון הקשיח מאוד את הגדרת הכוח העליון, וגם מקרים של מלחמות, למשל, לא נחשבו בעיניו לכאלה שמצדיקים הפרות חוזים. ואולם דיני החוזים מכירים גם בנסיבות אחרות שיכולות להביא למקרים שמשמעם הפרת חוזה, מבלי שהדבר ייחשב לכזה.

בתחום השכירות למגורים נדונה האפשרות החוקית לקבל פטור כלשהו על שכר הדירה, אך בניגוד לנעשה במגזר העסקי, במגורים השוכרים עושים שימוש מלא בנכס שאותו שכרו, כך שלא ניתן לומר שמטרת הסכמי השכירות הללו מסוכלת. לכן, לא נמצא מקום לתת פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות "על אף המצב הכלכלי הקשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו", "הכרה כזו יכולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות".

כמו כן, גם עסקים שמוכרים כענפים חיוניים וכאלה שמבוססים על מיכון ורובוטיקה ולא על הון אנושי - לא נופלים בקטגוריה של כאלה שנפגעו בשל כוח עליון, מהטעם הפשוט שהם ממשיכים לעבוד כרגיל.

"באשר לחוזי שכירות לעסקים 'חיוניים' שחקיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים, כמו גם חוזי שכירות לעסקים שעיקר פעילותם אינו מבוסס על הון אנושי (כגון מפעלים ומחסנים), עמדתנו היא כי הסכמי שכירות אלה לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות. לגישתנו, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להתאימם לנסיבות המשתנות מכוח חובת תום הלב, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה".

מנגד, עסקים שתקופת החירום השביתה לחלוטין את פעילותם, לרבות מסעדות שאינן יכולות להפעיל take away, בנסיבות הקורונה, לאור הנסיבות מדובר במקרה מובהק שבו לכאורה משכירי הנכסים לא מאפשרים לשוכרים להשתמש בהם, והם אלה שמפרים את הסכמי השכירות, גם אם לא באשמתם. "עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה".

"כלומר, כל זמן שהוראות החקיקה מונעות את אפשרות הגישה למושכר (במצבי סגר) ואת אפשרות בעלי העסקים להשתמש בו לפעילותם העסקית לשמה נועד ההסכם, יהיו השוכרים מופטרים מחובת תשלום דמי השכירות מבלי לבטל את ההסכם", נכתב בנייר העמדה.

"בעניין חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום הורתה על השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם (דוגמת אולמות אירועים וחדרי כושר), או מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר, עמדתנו היא כי אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר מסוכלת באופן מלא,אם כי זמני. לעניות דעתנו, לאור החוק והפסיקה, המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים מסוג זה את הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה".

בתוך כך מצויים עסקים רבים שאמנם לא הושבתו לגמרי אולם צמצמו מאוד את פעילותם, עקב התקנות להגביל את נוכחות העובדים במקומות העבודה ל-10 עובדים או ל-15% מכלל העובדים. כאן מדובר במניעה חלקית להשתמש בנכסים שדיני הסיכול אינם מכירים בה כגורם מסכל, וגם מצבם של אותם עסקים מורכב, שכן חלק מהם יכולים לעבוד מהבית. "עם זאת", כותבים בכירי הלשכה, "נראה בעינינו שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום-הלב בביצוע חוזה", והם מפרטים, שעמידה דווקנית של בעלי נכסים על ביצע החוזה בנסיבות הקיימות תהא פעולה בחוסר תום-לב.

"באשר לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים, עד כדי 15% בלבד, עמדתנו היא שתחת דיני הסיכול המחייבים מניעות מוחלטת משימוש בנכס, המקרה דנן אינו נופל לדין הסיכול, אך הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה. כאן מדובר במקרה בו עיקר אפשרות השימוש בנכס מעוקר מכוח חובה חוקית, ומטרת השימוש בו משתנה מהותית, אך השוכרים ממשיכים להחזיק במושכר ונסמכים עליו לצורך הפעלת עסקם "מרחוק". לפיכך, המלצתנו היא שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה".

לקובץ נייר העמדה המלא לחץ כאן