עומדים לפנות את הדירה שלכם במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38? בדקו האם קיבלתם את כל הערבויות!

הדרך להבטיח את זכויות בעלי הדירות ראשיתה בהסכם עם היזם תוך קביעת סנקציות בגוף ההסכם למקרים של הפרה וכן ע"י קבלת בטוחות הולמות - היינו, ערבויות בנקאיות אוטונומיות שהיזם מתחייב להעמיד לבעלי הדירות שניתנות למימוש במקרים מסויימים בהם מפר היזם את התחייבויותיו המפורטות בהסכם.

לפניכם רשימה של ערבויות שעליכם לדרוש במסגרת עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי:

ערבות חוק מכר וערבות ביצוע

הערבות העיקרית בעסקאות של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (במהלכן נהרס הבניין הקיים ונבנה בניין חדש) היא ערבות מסוג "חוק מכר" הדומה לערבות שמעניק קבלן בפרויקט בניה סטנדרטי לרוכש דירה. שוויה של הערבות הינה בשווי הדירה החדשה אותה מתחייב היזם לבנות לבעל הדירה.

ערבות חוק המכר מונפקת על ידי הבנק המלווה את הפרויקט (הבנק שמעניק לפרויקט ליוויי פיננסי ומממן את הוצאותיו) והיא נועדה להבטיח, כי במקרה שבו חס וחלילה יקרוס היזם במהלך הפרויקט - לאחר שנהרס הבניין הקיים ובטרם הושלמה בניית הבניין החדש- יוכל בעל הדירה לדרוש מהבנק לשלם לידיו את שווי הדירה החדשה לה היה זכאי או לחילופין, לדרוש מהבנק לסיים את הבניה (על ידי מסירת הפרויקט ליזם/קבלן אחר שישלים אותה) ומסירת הדירה החדשה שהובטחה לבעל הדירה.

*חשוב לוודא ולעגן בהסכם כי מסירת ערבות חוק המכר לידי בעל הדירה או עורך דינו תבוצע במועד בו מפנה בעל הדירה את דירתו הקיימת ולא במועד מאוחר מזה.

ערבות שכירות

בפרויקטים מסוג הריסה ובניה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) ולעיתים גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1, מתחייב היזם לשאת בתשלום דמי שכירות לבעלי הדירות לאורך תקופת הבנייה ועד למסירת הדירות לאחר קבלת טופס 4 מאת הרשות המקומית.

לכן, במצב שבו היזם "פושל את הרגל" ואין לו את היכולת להמשיך ולשלם לבעלי הדירות דמי שכירות שהרי הם מצויים מחוץ לדירותיהם שנהרסו, קיימת לבעלי הדירות האפשרות לדרוש את מימוש הערבות שהינה בשווי של מספר חודשי חודשי שכירות של דירה דומה לדירה שקיבל היזם. חשוב לוודא שערבות זו תהא תקפה למשך כל תקופת ביצוע עבודות הבניה, דהיינו, ממועד פינוי הדירה הקיימת ועד למועד קבלת הדירה החדשה.

אך שימו לב, משך תוקפה של הערבות הינו עניין חשוב מאוד, אולם חשוב אף יותר לוודא מהו שווי הערבות. יזמים רבים מציעים ערבות ששוויה מסתכם במספר חודשי שכירות בודדים. מובן, כי ערבות ששוויה למשל 6 חודשי שכירות בלבד (ואף אם תוקפה לכל תקופת הבניה) איננה מספקת.

יש לדרוש כבר מראשית המשא ומתן כי שווי הערבות יהא שווי דמי השכירות למשך כל תקופת הבניה, היינו באם היזם מעריך כי תקופת הבניה תימשך 24 חודשים, אזי יש לדרוש כי שווי הערבות יהא בשווי דמי השכירות שעל היזם יהיה לשלם לכל בעלי הדירות במשך 24 חודשים ולא פחות מכך. במצב כזה יושג ביטחון מקסימלי עבור בעלי הדירות ובמצב שבו, חס וחלילה, יקרוס היזם למשל 3 חודשים לאחר תחילת ביצוע העבודות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולהבטיח לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה משמעותית נוספת.

ערבות כזו שתינתן מראש בשוויי מלא, מקובל שתופחת מעת לעת ככל שהיזם ימשיך וישלם את דמי השכירות כסדרם.

ערבות מיסים

נושא המיסוי אף הוא נושא חשוב ומשמעותי. עסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי הינן עסקאות אשר במסגרתן למעשה מוכרים בעלי הדירות חלק מן הקרקע וזכויות בניה שבבעלותם. מכירה זו מצמיחה חיוב במס שבח.

בעסקאות התחדשות עירונית תמ"א 38/פינוי בינוי קיים פטור מיוחד שהוענק על ידי המדינה, לפיו פטורות עסקאות אלה מחיוב במס ומס שבח בפרט. אלא, שלפטורים הללו קיימים סייגים ובמקרים חריגים (כגון מקרה בו לבעלים אחד יש יותר מדירה אחת בבניין הקיים או במקרה בו קיבל הבעלים את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה ("העברה ללא תמורה") מקרוב משפחה בתקופה של פחות מ- 24 חודשים ממועד עסקת התמ"א/ פינוי בינוי), הפטור לא יהיה תקף ויחול חיוב במס.

לכן, יש צורך לבדוק ולוודא פרטנית מול כל אחד מהבעלים האם הוא זכאי לפטור ממס שבח.

אולם, יש לזכור, כי שומות המס נפתחות על שם בעלי הדירות ולא על שם היזם ולכן חשוב להבטיח כי במקרה בו תהיה חבות במס יישא בה היזם כפי שהתחייב בהסכם. לכן, יש מקום לדרוש ערבות שמבטיחה את תשלום המס. ערבות זו תימסר לידי עורך הדין של בעלי הדירות עם חתימת ההסכם ועד אשר יוצגו בפניו אישורי מס לפרויקט.

ערבות בדק

לאור העובדה כי "חוק המכר (דירות)" המסדיר את עניין האחריות מצד קבלן לרוכשי הדירות, איננו חל באופן אוטומטי על עסקאות "התחדשות עירונית", לכן חשוב להקפיד להחיל אותו גם על עסקאות אלה וזאת בגוף ההסכם שנחתם בין היזם ובין בעלי הדירות.

ערבות זו נועדה על מנת לחסוך מבעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית את עוגמת הנפש ואת בזבוז הזמן והמשאבים בניהול הליכים משפטיים נגד היזם (אם וככל שיסרב בעתיד לתקן ליקויי בניה שיתגלו בדירות החדשות), אנו דורשים לקבל ערבות בדק.

ערבות זו תמומש אם וככל שלא יתוקנו ליקויי הבניה, כך שניתן יהיה לעשות שימוש בכספי הערבות לצורך תיקון עצמאי של הליקויים בדירות. סכום הערבות נתון למשא ומתן ויש לשאוף כמובן למיקסומו.

ערבות רישום

בסיום הפרויקט, יש צורך לבצע רישום מחדש לצו הבית המשותף לאור המצב החדש, שהרי נוספות יחידות דיור בבניין, השתנו שטחי דירות הבעלים ומיקומן, השתנו ההצמדות וכיוצ"ב.

במסגרת התחייבויותיו בהסכם, מתחייב היזם גם לתקן את אופן רישום הזכויות בטאבו. על מנת לוודא שהיזם עומד בהתחייבות זו, אנו דורשים ערבות אותה ניתן יהיה לממש ככל שיפר היזם את התחייבותו ובאמצעות סכום הערבות שמומשה ניתן יהיה לשלם לבעל מקצוע אחר שישלים את עבודת תיקון הטאבו.

ערבות ביצוע

להבדיל מפרויקטי הריסה ובניה, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין והרחבת הדירות) הערבות הדומיננטית תהא "ערבות ביצוע" (ולא ערבות חוק מכר). זוהי ערבות בנקאית ששוויה נגזר משווי עבודות הבניה שהיזם מתחייב לבצע עבור הבעלים בפרויקט (שוויה נתון לרוב למשא ומתן בין הצדדים ומובן כי יש לשאוף למיקסומו).

ערבויות נוספות

פרטנו עד כאן את סוגי הערבויות הבסיסיות שיש לדרוש במסגרת התקשרות עם יזם בעסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי. חשוב מאוד לעגן בהסכם ההתקשרות מועדים ברורים למסירתן של הערבויות לבעלי הדירות, לפרט מהם המצבים בהם ניתן יהיה לממש את הערבויות, להסדיר את נושא ההצמדה של ערבויות לממד המחירים לצרכן/ מדד תשומות הבניה ועוד.

חוזקן של הערבויות הנ"ל תלוי לעיתים בסוג הפרויקט ומיקומו ובעיקר הוא תלוי באופן בו מנהלים את המשא ומתן מול היזם ובאופן העמדת דרישות הבעלים בעניין זה.