משכירים נכס בחו״ל ? מדריך שימושי למשקיע הישראלי

ישראלים רבים משקיעים בנכסים מניבים ברחבי העולם, מיוון וקפריסין ועד פורטוגל, תאילנד וארצות הברית. אבל אחת השאלות המרכזיות שעולות כמעט בכל עסקה היא איך מדווחים על ההכנסה מהשכרה, ומהם המיסים החלים עליה בישראל ובמדינת הנכס.

בכתבה זו נסקור את עקרונות המיסוי המרכזיים, נציג דוגמאות ממדינות שונות, נסביר איך מדווחים בישראל, ואיך ניתן להימנע מכפל מס באמצעות תכנון נכון.

למידע נוסף, מומלץ לעיין גם בכתבה: המדריך המשפטי למשקיע הישראלי בנדל״ן בחו״ל.

מה נחשב להכנסה חייבת במס

כל הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו״ל נחשבת הכנסה חייבת במס בישראל, גם אם כבר שולם עליה מס במדינה הזרה. השכרה לטווח ארוך תיחשב בדרך כלל להכנסה פסיבית, בעוד השכרה לטווח קצר (כגון Airbnb) נחשבת בלא מעט מדינות כפעילות עסקית ואף לחייב ברישום עוסק מקומי ותשלום מע״מ במדינת הנכס.

המיסוי במדינות שונות

להלן סקירה עדכנית של מדינות פופולריות להשקעות נדל״ן של ישראלים.למידע נוסף על שווקים ייחודיים באירופה, קראו גם את הכתבה על השקעות נדל״ן ביוון.

יוון 🇬🇷

הכנסה מהשכרת נכסים ממוסה לפי מדרגות*:

טווח הכנסה שנתית	שיעור מס
עד 12,000 אירו	15%
12,001–35,000 אירו	35%
מעל 35,000 אירו	45%

יחידים ותושבי חוץ יכולים לקזז הוצאות כמו דמי ניהול, תחזוקה, ביטוחים, מסי עירייה וריבית על משכנתא.חברות משלמות מס חברות של 22% על ההכנסה נטו, ועל דיבידנדים לבעלי מניות זרים חל מס של 5%.תושבי חוץ שאינם מנהלים עסק ביוון כפופים לניכוי מס במקור של 15%, שניתן לקיזוז בישראל לפי אמנת המס.

תאילנד 🇹🇭

תאילנד הפכה ליעד בולט להשקעות נדל״ן של ישראלים, במיוחד באיים כמו פוקט, קופנגן וסמוי.עם זאת, חשוב להבין את מערכת המיסוי המקומית ואת אמנת המס בין המדינות.

מס הכנסה אישי

מדרגות המס ליחידים בתאילנד:

טווח הכנסה (בהט לשנה)	שיעור מס
עד 150,000	פטור
150,001 – 300,000	5%
300,001 – 500,000	10%
500,001 – 750,000	15%
750,001 – 1,000,000	20%
1,000,001 – 2,000,000	25%
2,000,001 – 5,000,000	30%
מעל 5,000,001	35%

מס חברות

שיעור מס החברות נע בין 0% ל-20% בהתאם להיקף ההכנסה.חברות זרות הפועלות באמצעות סניף בתאילנד כפופות למס סניף של 10%.

פורטוגל 🇵🇹

תושב חוץ משלם מס אחיד של 28% על הכנסה ברוטו משכירות. ניתן לבחור במסלול תושב מקומי ולקזז הוצאות.אמנת המס בין ישראל לפורטוגל מאפשרת זיכוי בגין המס ששולם שם.

למידע נוסף: השקעות נדל״ן בפורטוגל – היבטים משפטיים ומיסויים.

ארצות הברית 🇺🇸

בארה״ב קיימת חובת מס פדרלית ומדינתית. משקיע זר ללא תושבות אמריקאית משלם מס פדרלי עד 37% ומדינתי של 5%–10%. ניתן להגיש דוח מס (1040NR) ולחשב את המס לפי הכנסה נטו לאחר קיזוז הוצאות. אמנת המס בין ישראל לארה״ב מאפשרת קיזוז או פטור מכפל מס.

אמנות מס בינלאומיות

אחת הדרכים למנוע כפל מס היא באמצעות אמנת מס, הסכם בין שתי מדינות שמגדיר מי מהן רשאית למסות הכנסה מסוימת.אם שילמת מס במדינת הנכס, ישראל תאפשר זיכוי על המס ששולם שם.

לישראל אמנות מס פעילות עם עשרות מדינות, בהן:יוון, קפריסין, פורטוגל, צרפת, איטליה, ספרד, גרמניה, בריטניה, הולנד, ארה״ב, קנדה, סין, הודו, תאילנד ו- איחוד האמירויות הערביות. האמנה עם איחוד האמירויות הערביות (נחתמה ב־2022 - ראו עדכון שפרסמנו בנושא) מעניקה פטורים משמעותיים ממס על דיבידנדים, ריבית ותמלוגים, ומאפשרת העברות כספים והשקעות נדל״ן בדובאי ובאבו דאבי ללא כפל מס.

לסיכום

השקעות נדל״ן בחו״ל דורשות תכנון משפטי לצד תכנון מיסוי מוקדם, על מנת להגיע לתהליך מקצועי ונקי מטעויות. זכרו ששילוב של ייעוץ משפטי ופיננסי נכון יבטיח שתיהנו מההשקעה בצורה בטוחה ויעילה.

משרדנו מלווה רוכשי נכסים, משקיעים ויזמים ישראלים בכל שלבי ההשקעה, החל מתכנון מבנה ההחזקה וארגון ההתקשרות המשפטית, דרך ניסוח ההסכמים והסדרת המיסוי, על מנת להבטיח את שמירת האינטרסים של הלקוח, יציבות העסקה והגנה מלאה על ההשקעה.

צור קשר